광교 제일풍경채 어바니티 분석

한 동안 절필하다가 요즘 핫한 부동산 소식이 있어서 다시 글을 쓰게 되었습니다.
 
우선 오늘 소개드릴 부동산은 기업형 임대주택으로 분양된 아파트인데요
 
문정부시절 다양한 규제로 인해 엄청나게 핫하게 떠올랐던 기억이 있네요.
 
간단하게 아래 표로 설명드리면, 중산층의 주거안정의 목적이 명확합니다.

세대수에 포함되지않고 세금부담이 없다는 덕분에 광교제일풍경체에도 엄청난 투자 수요가 몰려서 뜨겁게 분양을 마감하였습니다.
 
최근 11월부터 입주가 시작되었는데요, 
 
입지를 분석해보면 광교호수공원과 흥덕 중앙공원, 영덕레스피아와 같은 공원부지를 끼고 있습니다.
 

또한 단지 북쪽으로 흥덕 초등학교를 끼고 있는 초품아 아파트입니다.
 
초등학생 자녀를 키우시는 부모에게는 좋은 선택지가 될 것 같습니다.
 
단 아쉬운점은 흥덕중학교는 도보로 통학하기에는 조금 먼곳에 위치해있습니다.
 
또한 이마트와 홈플러스가 가까이 있기때문에 편하게 시장을 볼수 있다는 장점이 있습니다.

 
학군으로보면 이마트주변으로 학원가가 형성되어있으나, 대형학원이 부족한것이 확인됩니다.
 

 
또한 아이를 키우는 부모의 관점에서는 주변에 몰려있는 LH아파트가 신경쓰이실것 같습니다.
 
현재 배정초등학교인 흥덕초등학교의 경우 거의 대다수의 학생들이 LH에서 통학을 하고 있습니다.
 
단, 제일풍경채 입주 이후엔 비율이 조금 낮아질 것 같고 향후 학업성취도는 지켜봐야될것 같습니다.
 
아파트 커뮤니티 시설이 가장 눈에 띄는 부분인데요, 개인적으로 수영장이 가장 눈에 들어오네요.

단지 배치도 기준으로 105동 후문으로 나가면 초등학교 정문이 가장 가깝습니다.
 
추후 단지 주 출입구 근처로 담벼락을 허물고 통학로를 만든다고 하니 기대해볼만 하겠네요.
 
개인적으로는 호수뷰를 볼수있는 110동 109동 108동 고층이 R.R이 아닐까 생각합니다.
 
또한 평형은 최저 평수인 84기준 A,B,C타입이 있는데요,

34평A

34평B

 

34평C

B타입의 경우 맞통풍이 어렵다는 부분이 단점으로 보이고, C타입은 많은 분들이 선호하지않는 타워형입니다.
 
판상형 맞통풍 구조에다 주방과 드레스룸이 넓게 나온 A타입이 가장 무난합니다.
 
그래서 그런지 B,C타입에서 유난히 급매물이 많이 나온 것 같습니다.
 
84외에도 41, 43, 44, 45, 50평형도 추가로 구성되어있으나 주력 평형이 아니기도 하고
 
일부 펜트하우스 및 테라스구조를 제외하고는 추후 거래가 어려울 것으로 예상합니다.
 
그럼, 현재 기준(23년 12월 6일) 시세를 알아보도록 하겠습니다.

네이버 매물기준 매매 420건, 전세 133건, 월세 329건이 등록되어있습니다.
 
매매최저가는 일부 마피가 나오고 있으며, 무피가 많이 눈에 띕니다.
 
전세의 경우 3억5천에 최저가 매물이 확인됩니다.
 
현재 고금리와 비수기의 영향을 받아서 매물이 많이 쌓인것으로 보입니다.

자세히 알아보니 여러가지 문제점도 확인이 되어집니다.
 
임차보증금과 매매예약금을 더한 금액으로 확정 분양받은 임차인기준으로,
 
임차보증금은 허그보증이 되지만 매매예약금은 안전장치가 없다는 점입니다.

 
또한 분양 당시 전대 계약에 문제가 없다고 하였으나 전대차 계약에도 허술한 부분이 많이보입니다.
 
그런 부분때문에 전세로 입주시 보증금에 대한 안전장치가 확보되지않아, 월세로 돌리는 매물도 많이 쌓여있습니다.
 
입주는 1월 28일마감인데 입주마감까지 세입자를 구하지 못한 투자자들에게는 고통스러운 시간이 될것 같습니다.
 
만약 본인이 전대차 계약을 하고자 한다면, 일단 꼼꼼하게 알아보시고 준비하셔야 될 것 같습니다.
 
굳이 한다면 계약분리를 통한 입주권 양도양수 계약이나 전대인의 안전매물에 근저당 설정이 필요해보입니다.
 
개인적으로는 PF부실 위기로 인해 임대인인 HMG가 좀 불안해 보이는 것도 사실입니다.
 
끝으로,
 
입주장이 얼마 남지않은 상황에 쌓여있는 매물과 높은 금리, 아파트시장에 불어닥친 한파로 당분간은 고전할 것같습니다.

 
현재 입주율이 15%수준에 머물고 있다는 점도 이를 증명하고 있습니다.
 
단, 급매물이 소진된 후 금리가 낮아지고, 부동산 시장이 안정화를 찾게 된다면,
 
구축밭에 신축 & 좋은 입지의 강점으로 시세를 형성하고 나아갈것으로 조심스럽게 예상해봅니다.
 
만약 제일풍경채를 관심갖고 계시다면 지금 같은 시기엔 현금 자산 확보를 통해 시드를 준비한 후
 
투자하는 것이 좋은 선택지가 될 것 같습니다.
 
투자는 본인 몫이며, 제가 책임지지는 않는 다는 점 명심하시기 바랍니다.