오늘 포스팅은 2021년 바뀌는 청약제도에 대해서 알아보겠습니다.
우선, 올해부터 무주택자 특별공급 주택에 대한 소득요건이 완화됩니다.
연소득 1억668만원에 자녀가 한 명인 맞벌이 부부도 민영주택 신혼부부 특별공급(특공)으로 아파트 청약을 할 수 있게 됩니다.
신혼부부 특별공급 소득요건 변경 *( )안은 맞벌이
올해부터 민영주택의 신혼부부 특별공급의 우선공급 물량이 70%로 줄어들고 일반공급물량이 30%로 확대됩니다.
우선공급은 소득기준이 그대로지만 일반공급은 소득기준이 분양가와 상관없이 도시근로자평균소득의 140%, 맞벌이 160%로 올렸습니다.
도시근로자평균소득의 140%는 3인 이하의 가구의 경우 월 788만원(세전기준), 160%는 월 889만원입니다.
자녀가 1명 있는 맞벌이 부부가 연소득이 1억668만원이라면 민영주택 신혼부부 특공에 도전할 수 있다는 얘기네요.
공공분양 신청기준은…3인 기준 월 788만원
공공분양주택은 일반물량(30%)에 한해 소득요건이 130%(3인 이하 월 731만원), 맞벌이부부는 140%로 완화됩니다.
우선물량 70%는 종전과 같이 100%(3인 이하 월 563만원), 맞벌이부부는 120% 이하(3인 이하 월 675만원)만 신청할 수 있습니다.
일반물량은 '가점제'가 아니라 '추첨제'가 적용됩니다.
우선공급에서 탈락한 사람들과 일반공급을 신청한 사람들을 함께 추첨합니다.
소득요건이 높은 사람도 공공분양주택의 신청기회를 제공하면서도 소득이 낮은 사람들의 기회를 박탈하지 않기 위한 장치로 보이네요.
신혼희망타운은 우선공급과 일반공급 물량을 구분하지 않고 소득요건이 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 확대됩니다.
생애최초 특공 소득도 부부합산 월889만원 이하면 신청 가능
생애최초 특별공급 소득요건 변경
생애최초 특별공급 소득 요건도 낮아집니다.
현재 공공분양과 민영주택은 각각 소득 100%, 130%를 적용 중인데 전체 배정 물량의 30%에 대해선 소득 기준을 완화하기로 했습니다.
공공분양은 130%, 민영주택은 160%로 완화됩니다.
지난해 7·10 부동산 대책에서 생애최초 특공 물량을 확대했는데 여기에 더해 배정물량의 30%에 완화된 소득 기준을 적용하면 30~40대 무주택 실수요자의 청약 기회가 확대될 것으로 기대됩니다.
분양가 상한제 당첨자, 최소 2년 이상 의무거주
수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간
분양가 상한제가 적용된 아파트 당첨자는 앞으로 최소 2년 이상 거주해야합니다.
투기 수요를 차단하고 실수요자 주택 당첨기회를 확대하기 위해서라고 하네요.
공공택지는 분양가격이 인근 시세 대비 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년의 의무거주기간이 부과됩니다.
민간택지는 의무거주 기간이 2~3년입니다.
인근시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년입니다.
거주의무기간에 실제 거주하지 않는 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
만약 거주 의무 기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다.
다만 거주 의무 기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주합니다.
2월19일 이후 모집공고 되는 주택부터 적용되는 만큼 청약 신청시 주의해야겠네요.
전매행위 위반 시 10년간 청약자격 제한
올해부터 전매행위를 위반할 경우 10년간 청약자격이 제한됩니다.
이를 알선한 사람 역시 같은 제재를 받게 되고요, 이 법은 2월19일부터 시행됩니다.
공동주택을 분양 받은 사람은 실거주가 가능한 날로부터 2개월전에 입주예정일을 통보 받을 수 있게 됩니다.
일부 사업자가 입주예정일을 예정보다 일찍 통보하거나 늦게 통보해 잔금을 마련하거나 기존 주택을 처분하는데 어려움을 겪는 일을 막기 위해서라고 하네요.
입주지정기간도 최소 45일 이상으로 길어집니다.
지금까지는 사업자가 입주지정기간을 임의로 지정할 수 있었지만 올해부터는 300가구 이상일 경우 60일 이상, 300가구 미만은 45일 이상으로 입주지정 기간을 분산합니다.
양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주
지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했습니다.
하지만 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따지게됩니다.
다만 1세대 1주택자가 이사 등 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정입니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
2021년 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 주택을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다.
현재는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 줍니다.
따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세 부담이 증가할 수 있습니다.
소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정
소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐습니다.
2021년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%포인트(p) 늘어난 45%를 적용합니다.
종합부동산세율 최고 6%까지 인상
2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다.
2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다.
종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대
2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 됩니다.
법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상
현재는 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가하고 있지만, 내년 이후 양도하는 주택부터는 추가 세율이 20%로 인상됩니다.
법인이 2020년 6월 18일 이후에 8년 장기 임대 등록한 주택에도 추가세율이 적용됩니다.
재건축 아파트 실거주 요건 추가
수도권 투기과열지구 재건축 아파트의 경우 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청을 허용합니다.
‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다.
현재 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 국회에 발의돼 있는데, 개정안 통과 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 적용예정입니다.
수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정
수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다.
분양가가 시세보다 얼마나 저렴한지에 따라 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년입니다.
거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주하게됩니다.
만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다.
거주 의무는 내년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.
양도소득세 중과세율 인상
내년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상됩니다.
2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 팔 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다.
1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수예정입니다.
전월세 신고제 시행
임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정입니다.
전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
단, 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외됩니다.
3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행
2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행됩니다.
7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 차례로 진행될 예정입니다.
청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다.
끝으로 자꾸 바뀌는 부동산제도때문에 혼란스러우실텐데요,
오늘의 포스팅이 도움이 되셨으면 하는 바램입니다.
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